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Eine Mietwohnung ist dann mangelhaft, wenn sie den Mietern in Abhängigkeit von der jeweiligen Möblierung ein überobligationsmäßiges Lüften abverlangt, ohne dass der Vermieter hierauf in ausreichender Weise hingewiesen hat. Wenn der Mieter seine Mietwohnung sodann mehr als zweimal am Tag lüften muss, liegt gewöhnlich ein Mangel der Mietsache vor. Das hat das Landgericht Aachen in seinem Urteil vom 02.07.2015 – 2 S 327/14 entschieden.

Viele Mieter kennen das Problem – sie melden ihrem Vermieter einen Mangel in Form von Schimmelbildung und der Vermieter schiebt die Bildung des Schimmels auf unzureichende Lüftung der Wohnung, verweigert die Instandsetzung der Wohnung und / oder verlangt gar Schadensersatz von seinem Mieter. Doch wie häufig muss ein Mieter seine Wohnung eigentlich lüften? Und hat die Platzierung der Möbel in der Wohnung einen Einfluss auf die Häufigkeit der Lüftung?

Grundsätzlich ist insoweit erstmal festzuhalten, dass ein Mieter normalerweise das Recht hat, die Möbel auch ganz nah der Wand aufzustellen – auch an eine Außenwand. Das Aufstellen von Möbel gehört nämlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Ist ein größerer Abstand zwischen Möbeln und Wänden erforderlich, so hat der Vermieter hierauf ausdrücklich hinzuweisen. Unterlässt er dies, kann dem Mieter ein schuldhaftes Verhalten i. S. eines Verschuldens der Schimmelbildung nicht vorgeworfen werden. Weiterhin begründet die Notwendigkeit eines täglichen drei- bis viermaligen Lüftens einen Fehler der Mietsache, auf den durch den Vermieter zumindest hinzuweisen ist.

Ähnlich wie das Landgericht Aachen haben auch z. B. das Amtsgericht Osnabrück (Urteil vom 04.07.2005, IMR 2006, 1077), das Amtsgericht München (Urteil vom 10.06.2010, IMR 2010, 519) oder das Landgericht Konstanz (Urteil vom 20.12.2012, IMR 2013, 240) entschieden.

Grundsätzlich ist damit festzuhalten, dass der Mieter für ausreichendes Lüften und Heizen sorgen muss – die Frage, wie häufig Lüften insoweit noch zumutbar ist, ist allerdings eine Frage des Einzelfalls.

Gute Nachricht für alle Hauseigentümer! Im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH hat das OLG Koblenz entschieden, dass das Wasserversorgungsunternehmen zur ordnungsgemäßen Unterhaltung der Frischwasserzuleitungen bis zur Wasseruhr verpflichtet ist. Wird im Bereich vor der Wasseruhr ein Schaden dadurch verursacht, dass das Unternehmen dieser Verpflichtung nicht nachkommt, muss der Versorger den Schaden ersetzen – selbst wenn sich die schadhafte Stelle bereits auf dem Privatgrundstück befindet (OLG Koblenz, Urteil vom 17.04.2014 – 1 U 1281/12). 

Was war passiert? Ein Privatgrundstück ist über unterirdisch auf dem Grundstück verlaufende Leitungen an die Frischwasserversorgung eines Wasserversorgungsunternehmens angeschlossen. Die unterirdische Leitung hatte im Bereich des Grundstücks, aber noch vor (!) der Wasseruhr eine undichte Stelle, durch die Feuchtigkeit ausgetreten ist und am Gebäude einen Schaden verursacht hat. Hinzu kommt, dass das Versorgungsunternehmen die Zuleitungen nicht regelmäßig auf Schadstellen untersucht hatte. 

Das OLG Koblenz hat entschieden, dass die Eigentümer des Grundstücks von dem Wasserversorgungsunternehmen Schadensersatz verlangen können. Der Wasserversorger sei verpflichtet, zumindest alle sechs Jahre anlässlich des Austauschs der Wasseruhren die Wasserleitungen zu kontrollieren, um seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Unterhaltung nachzukommen. Da er dies unterlassen hatte, hafte er für die Schäden, die durch diese Pflichtverletzung eingetreten sind. Haftungsrechtlich ende die Verantwortung des Wasserversorgers erst an der Übergabestelle zur Kundenanlage, also hinter der Messeinrichtung (Wasseruhr). Im Bereich vor der Wasseruhr trifft den Versorger die ausschließliche haftungsrechtliche Verantwortung. 

Zu beachten ist allerdings, dass Gemeinden bei öffentlich-rechtlicher Regelung der Wasserversorgung berechtigt sind, durch Satzung die Unterhaltungskosten für Hausanschlüsse den Anschlussnehmern aufzuerlegen. Sollte dies der Fall sein, so träfe die haftungsrechtliche Verantwortung allein den Anschlussnehmer / Grundstückseigentümer.
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Kinder verursachen Lärm. Dies ist mittlerweile nicht nur Eltern, sondern auch Nachbarn von Familien mit Kindern hinlänglich bekannt. Kinderlärm ist hinzunehmen. Macht es daher einen Unterschied, ob der Lärm von den eigenen Kindern stammt oder von Kindern, die in einer in der Mietwohnung betriebenen Kindertagesstätte betreut werden? 

Generell ist davon auszugehen, dass die Mieter in einem Mehrfamilienhaus Kinderlärm hinnehmen müssen. Kinderlärm ist in einem Haus mit mehreren Mietparteien schlechthin unvermeidbar. Dies gilt für den üblichen Kinderlärm, der infolge des natürlichen Spiel- und Bewegungstriebes der Kinder unvermeidbar ist. Allerdingst ist auch in einem Mehrfamilienhaus auf die Ruhezeiten Rücksicht zu nehmen.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 24.10.2013 – 67 S. 208/13) hat eine private Kindertagesstätte in der Mietwohnung für unzulässig erklärt. 

Das Landgericht hat die Klage einer Mieterin, die von ihrem Vermieter die schriftliche Zustimmung zur Betreibung einer Kindertagesstätte in der Mietwohnung (bis zu fünf Kinder in der Zeit von Montag bis Freitag von 8 bis 16 Uhr in einem Zimmer und der Küche) begehrte, abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, von einem Vermieter in Wohnräumen – die in erster Linie zur Nutzung als Lebensmittelpunkt bestimmt sind – nicht geduldet werden müssen. Vorliegend tritt die beabsichtige Kindertagesstätte in der Mietwohnung aber durch das regelmäßige Bringen und Abholen, den erheblich verstärkten Besucherverkehr, stärkere Verschmutzung des Treppenhauses und mehr Lärm (auch) aus der Wohnung nach außen in Erscheinung. Zwar ist – wie bereits erwähnt – Kinderlärm generell hinzunehmen. Der Lärm, der durch eine Kindertagesstätte in der Mietwohnung verursacht wird, ist allerdings erheblich mehr als bei einer normalen Wohnnutzung. 

Sicher hatte das Landgericht Berlin hier (mittelbar) über ein durchaus sensibles Thema – Kinderlärm – zu entscheiden. Allerdings hat sich das Gericht bei seiner Entscheidung konsequent an die von der Rechtsprechung entwickelten Grenzen zu der Frage der geschäftlichen Tätigkeit in der Mietwohnung gehalten. Eine geschäftliche Tätigkeit in einer Mietwohnung ist und bleibt ohne Zustimmung des Vermieters unzulässig. Und der Vermieter ist eben nur dann zur Erteilung dieser Zustimmung verpflichtet, wenn von der beabsichtigten teilgewerblichen Nutzung der Mietwohnung keine Beeinträchtigungen nach außen treten.
Wir hatten vor einiger Zeit an dieser Stelle von einer Entscheidung des Amtsgerichts Koblenz berichtet, wonach ein Mieter nicht zum Ersatz der Schäden verpflichtet ist, die durch seinen (mit Erlaubnis des Vermieters) in der Mietwohnung gehaltenen Hund verursacht worden sind (“Laufspuren”) (vgl. Amtsgericht Koblenz, Urteil vom 20.12.2013 – 162 C 939/13).

Nunmehr hat das mit diesem Fall in zweiter Instanz befasste Landgericht Koblenz die erstinstanzliche Entscheidung aufgehoben (Landgericht Koblenz, Urteil vom 06.05.2014 – 6 S 45/14). 

Das Landgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Auch wenn ein Vermieter einem Mieter die Erlaubnis erteilt, einen ganz konkreten Hund in der Mietwohnung zu halten, so begründet dies noch nicht die Annahme des Mieters, er wäre von jeglicher Haftung für Schäden frei, die durch den Hund verursacht werden. Der Mieter bleibe nämlich zumindest im Rahmen seiner Obhutspflicht für die gemietete Wohnung verpflichtet, diese in zumutbaren Umfang vor Schäden durch den von ihm gehaltenen Hund zu bewahren. Da der Mieter solche zumutbaren Maßnahmen unterlassen hat, hat er die gemietete Wohnung vertragswidrig genutzt und ist daher zum Schadensersatz verpflichtet.

Wir hatten bereits darauf hingewiesen, dass jedem Mieter, der mit Erlaubnis des Vermieters Tiere in der Mietwohnung hält, zu raten ist, durch geeignete Maßnahmen Kratzer auf Bodenbelägen oder Laufspuren zu vermeiden. Das Landgericht hält es insoweit auch für zumutbar, den Auslauf des Hundes auf einzelne Räume, etwa mit Fliesenboden, zu beschränken oder – wie von uns erwähnt – den Parkettboden mit einem darüber liegenden Teppich zu schützen. 

Im Ergebnis ist die Entscheidung des Landgerichts Koblenz sowohl für Vermieter als auch für Mieter interessengerecht. Hätte das Landgericht Koblenz die erstinstanzliche Entscheidung bestätigt, hätte dies wohl dazu geführt, dass zukünftig jeder Vermieter eine Hundehaltung des Mieters mit berechtigter Begründung abgelehnt hätte – Welcher Vermieter gestattet schon eine Hundehaltung, wenn er nachher möglicherweise in der Wohnung entstandene Schäden nicht ersetzt bekommt? Nunmehr ist die Rechtslage wieder “gerade gerückt”, und Mieter mit Hunden und Vermieter wissen um die drohenden Konsequenzen einer Hundehaltung!
Im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 hat der Gesetzgeber mit § 940a Abs. 2 ZPO die Möglichkeit geschaffen, die Räumung durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten anzuordnen, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

Die Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO dient dem wirtschaftlichen Interesse des Vermieters, indem sie hilft, den Räumungsanspruch gegen den Dritten vor dessen Titulierung im Hauptsacheverfahren durchzusetzen und so dem Vermieter die Weiternutzung der Mietsache zu ermöglichen. Die Möglichkeit der Räumung durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten soll zudem einer Missbrauchsmöglichkeit des Mieters vorbeugen. Wenn nämlich der Mieter die Mietsache einem Dritten überlässt und dieser Dritte mangels Kenntnis des Vermieters nicht mit in den Räumungsrechtsstreit einbezogen werden konnte und deshalb nicht im Räumungstitel genannt ist, so stellte dies bisher eine Möglichkeit dar, mit der sich der Mieter gegen die Räumung wehren konnte – der Dritte konnte vom Gerichtsvollzieher nicht „geräumt“ werden. 

Dieser Missbrauchsmöglichkeit hat die neue Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO den Boden entzogen.

Nunmehr stellt sich in der Instanzrechtsprechung immer häufiger die Frage, ob die Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO auch bei der gewerblichen Miete (analog) Anwendung findet.

Konkret geht es insoweit um Fallkonstellationen, in denen der Vermieter von Gewerberäumen gegen seinen Mieter einen Räumungstitel erwirkt hat und bei denen sich dann vor oder während der Zwangsvollstreckung herausstellt, dass die Gewerberäume an einen (bisher dem Vermieter nicht bekannten) Dritten untervermietet sind.

Die Frage der analogen Anwendung der Möglichkeit der Räumung durch einstweilige Verfügung auch bei der Gewerberaummiete ist umstritten. Ein Teil der Rechtsprechung lehnt eine analoge Anwendung des § 940a Abs. 2 ZPO mit dem Argument ab, dass bereits der klare Wortlaut der Norm („Räumung von Wohnraum“), die Gesetzessystematik (die Vorschrift wurde gerade in eine bestehenden Norm mit der amtlichen Überschrift „Räumung von Wohnraum“ eingefügt) sowie die Gesetzesbegründung darauf schließen lassen, dass es sich bei § 940a Abs. 2 ZPO um eine auf Wohnraum zugeschnittene Spezialvorschrift handelt (so z.B. KG, Beschluss v. 05.09.2013 – 8 W 64/13 oder Landgericht Köln, Beschluss v. 12.06.2013 – 1 T 147/13). Die Befürworter einer analogen Anwendung der Möglichkeit der Räumung durch einstweilige Verfügung auch bei der Gewerberaummiete gehen aufgrund eines „wenn schon…, dann erst recht“-Gedankens von einer analogen Anwendung des § 940a Abs. 2 ZPO auf Gewerberaummietverhältnisse aus. Durch die Einschränkung des sozialen Schutzgedankens bei Wohnraum muss eine Räumungsverfügung gegen Dritte erst recht in der gewerblichen Miete zulässig sein, da die Wertung des § 940a Abs. 2 ZPO auch bei Gewerberäumen zu berücksichtigen ist (so z.B. Landgericht Hamburg, Urteil v. 27.06.2013 – 334 O 104/13).

Eine endgültige Klärung der Frage dürfte wohl erst dann möglich sein, wenn sich der Bundesgerichtshof mit der Frage der Möglichkeit der Räumung durch einstweilige Verfügung auch bei der Gewerberaummiete zu befassen hatte.

 
 

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