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Häufig enthalten Mietverträge bei der Beschreibung der Mietsache eine Angabe zur Wohnfläche der zu vermietenden Wohnung. Diese Angabe birgt für den Vermieter das Risiko einer Mietminderung durch den Mieter, wenn sich herausstellen sollte, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nicht mit der tatsächlichen Wohnfläche identisch ist. 

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 10.3.2010 – VIII ZR 144/09 entschieden, dass bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen “ca.”-Zusatz enthält. 

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem relativierenden Zusatz “ca.” für die Bemessung der Mietminderung im Rahmen des § 536 Abs. 1 BGB keine Bedeutung zukommt. Die Minderung solle die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folge, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen habe. Die Mangelhaftigkeit liege aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht. 

Das heißt zusammengefasst:

1. Die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters stellt auch dann einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel dar, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine “ca.”-Angabe enthält.

2. Der relativierende Zusatz “ca.” rechtfertigt auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle in Höhe von 5%.

Aber nicht nur, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Wohnflächenangabe enthält, kann eine Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung in Betracht kommen.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 23.6.2010 – VIII ZR 256/09 entschieden, dass ein Mangel einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung auch dann vorliegen kann, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält, die Wohnung in aber in einer Zeitungsannonce mit einer Wohnflächenangabe beworben worden war.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass angesichts der Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrages alleine dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext, die dort auch nicht vorgesehen waren, nicht entnommen werden kann, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Die Gesamtumstände lassen vielmehr darauf schließen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor (in der Annonce) angegebene Wohnfläche auf. Dies begründet eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße. Liegt wie im entschiedenen Fall eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent vor, führt dies nach ständiger Rechtsprechung zu einer Mietminderung gemäß § 536 BGB.

 
 

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