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Häufig vereinbaren die einen Mietvertrag schließenden Vertragsparteien eine Staffelmiete. Diese Vereinbarung, die sowohl direkt beim Abschluss eines Wohnraummietvertrages als auch zu einem späteren Zeitpunkt getroffen werden kann, ist eine erleichterte Form der Mietanpassung. Allerdings ist die Vereinbarung einer Staffelmiete an bestimmte Voraussetzungen (vgl. § 557a BGB) gebunden. 

Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist nur wirksam, wenn sie schriftlich getroffen wurde. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn die Parteien bei einem mündlich abgeschlossenen Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung treffen. Dann muss zumindest die Staffelmietvereinbarung in Schriftform erstellt werden.

Die Miete muss jeweils ein Jahr unverändert bleiben. Es handelt sich um eine Mindestfrist, längere Zeiträume können selbstverständlich vereinbart werden. Der jeweilige Zeitpunkt der eintretenden Mieterhöhung muss nach dem Kalender bestimmbar sein.

Die einzelnen Staffeln sind in der Vereinbarung in der Form auszuweisen, dass entweder die jeweilige Miete oder der Erhöhungsbetrag in einem Geldbetrag ausgewiesen ist. Die Vereinbarung einer Staffelmiete, die die jeweilige Erhöhung lediglich mit einem Prozentsatz ausweist, ist gem. § 139 BGB zwar nicht insgesamt, sondern nur für die Zeit, in der die Erhöhung prozentual angegeben ist, unwirksam. 

Hierzu der BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VII ZR 197/11: „Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam.“ Der Senat hat für eine unter der Geltung des Miethöhegesetzes ohne zeitliche Begrenzung vereinbarte Staffelmiete entschieden, dass sie nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (vgl. z.B. Senatsurteil v. 17.12.2008 – VIII ZR 23/08). Für den entschiedenen Fall gelte nichts anderes. Zwar findet auf die Vereinbarung der Parteien nicht das Miethöhegesetz, sondern § 557 a BGB Anwendung. Sie ist deshalb, soweit sie über zehn Jahre hinausgeht, nicht wegen Überschreitung einer gesetzlichen Höchstdauer, sondern deshalb unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen Zeitraum nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen ist. Insoweit verstößt die Vereinbarung gegen § 557a Abs. 1 BGB. Die Teilnichtigkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete führt auch nicht zur Gesamtnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung, weil offensichtlich ist, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten zehn Jahre betrifft und damit wirksam ist, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten.

 
 

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