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Im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 hat der Gesetzgeber mit § 940a Abs. 2 ZPO die Möglichkeit geschaffen, die Räumung durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten anzuordnen, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

Die Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO dient dem wirtschaftlichen Interesse des Vermieters, indem sie hilft, den Räumungsanspruch gegen den Dritten vor dessen Titulierung im Hauptsacheverfahren durchzusetzen und so dem Vermieter die Weiternutzung der Mietsache zu ermöglichen. Die Möglichkeit der Räumung durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten soll zudem einer Missbrauchsmöglichkeit des Mieters vorbeugen. Wenn nämlich der Mieter die Mietsache einem Dritten überlässt und dieser Dritte mangels Kenntnis des Vermieters nicht mit in den Räumungsrechtsstreit einbezogen werden konnte und deshalb nicht im Räumungstitel genannt ist, so stellte dies bisher eine Möglichkeit dar, mit der sich der Mieter gegen die Räumung wehren konnte – der Dritte konnte vom Gerichtsvollzieher nicht „geräumt“ werden. 

Dieser Missbrauchsmöglichkeit hat die neue Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO den Boden entzogen.

Nunmehr stellt sich in der Instanzrechtsprechung immer häufiger die Frage, ob die Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO auch bei der gewerblichen Miete (analog) Anwendung findet.

Konkret geht es insoweit um Fallkonstellationen, in denen der Vermieter von Gewerberäumen gegen seinen Mieter einen Räumungstitel erwirkt hat und bei denen sich dann vor oder während der Zwangsvollstreckung herausstellt, dass die Gewerberäume an einen (bisher dem Vermieter nicht bekannten) Dritten untervermietet sind.

Die Frage der analogen Anwendung der Möglichkeit der Räumung durch einstweilige Verfügung auch bei der Gewerberaummiete ist umstritten. Ein Teil der Rechtsprechung lehnt eine analoge Anwendung des § 940a Abs. 2 ZPO mit dem Argument ab, dass bereits der klare Wortlaut der Norm („Räumung von Wohnraum“), die Gesetzessystematik (die Vorschrift wurde gerade in eine bestehenden Norm mit der amtlichen Überschrift „Räumung von Wohnraum“ eingefügt) sowie die Gesetzesbegründung darauf schließen lassen, dass es sich bei § 940a Abs. 2 ZPO um eine auf Wohnraum zugeschnittene Spezialvorschrift handelt (so z.B. KG, Beschluss v. 05.09.2013 – 8 W 64/13 oder Landgericht Köln, Beschluss v. 12.06.2013 – 1 T 147/13). Die Befürworter einer analogen Anwendung der Möglichkeit der Räumung durch einstweilige Verfügung auch bei der Gewerberaummiete gehen aufgrund eines „wenn schon…, dann erst recht“-Gedankens von einer analogen Anwendung des § 940a Abs. 2 ZPO auf Gewerberaummietverhältnisse aus. Durch die Einschränkung des sozialen Schutzgedankens bei Wohnraum muss eine Räumungsverfügung gegen Dritte erst recht in der gewerblichen Miete zulässig sein, da die Wertung des § 940a Abs. 2 ZPO auch bei Gewerberäumen zu berücksichtigen ist (so z.B. Landgericht Hamburg, Urteil v. 27.06.2013 – 334 O 104/13).

Eine endgültige Klärung der Frage dürfte wohl erst dann möglich sein, wenn sich der Bundesgerichtshof mit der Frage der Möglichkeit der Räumung durch einstweilige Verfügung auch bei der Gewerberaummiete zu befassen hatte.

 
 

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