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Zur Darlegung eines Mietmangels bei andauerndem Hundegebell, ist die Vorlage eines “Bellprotokolls” nicht nötig. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VII ZR 268/11). Der Hundelärm berechtigt zur Mietminderung. 

Im zugrunde liegenden Fall minderte die Beklagte wegen Lärmbelästigung durch das Gebell von Hunden der im selben Haus wohnenden Tochter der Klägerin ihre Miete. Die Klägerin kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzug und klagte auf Räumung und Herausgabe der Mietsache.

Der Bundesgerichtshof entschied gegen die Klägerin. Ein Recht zur Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b) BGB (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund / wegen Zahlungsverzuges) bestand nicht, da ein Mietrückstand aufgrund der bestehenden Mietminderung nicht vorlag. Der Hundelärm berechtigt zur Mietminderung. 

Da die Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag muss er nicht angeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist die Vorlage eines detaillierten “Protokolls” nicht erforderlich. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigung es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welche Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände des Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen (vgl. BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 = NJW 2012, 382). 

Nach Auffassung des Bundesgerichthofs bedurfte es keiner weitergehenden Angaben zur Dauer des Bellens, zu dessen Verteilung über den Tag sowie zur Lautstärke des Hundelärms und damit auch nicht eines “Bellprotokolls”. 

Die vorstehenden Grundsätze gelten entsprechend, wenn ein Mieter aufgrund anderer Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs die Miete mindert. Es genügt zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

 
 

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