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Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, wie ein Mietvertrag ausgelegt werden kann, der eine unwirksame Befristung enthält und entschied, dass für die Dauer einer unwirksame Befristung in einem Mietvertrag im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen ist (BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/12). 

Die Befristung eines Mietvertrags über Wohnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, so ist die Befristung unwirksam. Gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. 

Wenn eine unwirksame Befristung in einem Mietvertrag vorhanden ist, entsteht eine planwidrige Vertragslücke, die im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist. 

Die Parteien bezwecken in der Regel mit der Befristung des Vertrages eine beiderseitige langfristige Bindung. Durch die unwirksame Befristung in einem Mietvertrag ist im vertraglichen Regelungsgefüge eine Lücke eingetreten, weil die bezweckte langfristige Bindung beider Parteien entfallen ist. Das dispositive Recht, nach dem das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB) und somit innerhalb der Fristen des § 573c BGB ordentlich gekündigt werden kann, wird dem Willen der Parteien nicht gerecht. Danach ist die Lücke in solchen Fällen dahin zu schließen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (beziehungsweise bei Ausübung der Option zum Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht. Es gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit, der auch eine langfristige Bindung ermöglicht, soweit nicht die Grenze des § 138 BGB überschritten ist.

 
 

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